征集簽名、籌款、聯(lián)系安裝……為使小區(qū)有兒童設(shè)施，朝陽區(qū)北苑佳興園小區(qū)30多名業(yè)主，忙了半年多。5月11日，一座滑梯在小區(qū)內(nèi)“落戶”。
昨日，參與籌建滑梯的業(yè)主稱，其接到物業(yè)通知，要求業(yè)主將滑梯拆除。對此，物業(yè)經(jīng)理表示，業(yè)主建滑梯程序違規(guī)，且存在安全隱患，將向上級(jí)部門匯報(bào)。
業(yè)主募捐籌款3萬余元
滑梯位于小區(qū)5號(hào)樓南側(cè)的羽毛球場。昨日中午，四五位家長陪著孩子在滑梯處玩耍。“早就該有兒童設(shè)施了。”幾名家長說。
佳興園小區(qū)于2004年開始入住，共1449戶居民。
多名業(yè)主稱，小區(qū)羽毛球場長期無人打球，而與此同時(shí)，兒童設(shè)施不足的問題逐漸凸現(xiàn)。去年10月，多名業(yè)主提議在小區(qū)內(nèi)增設(shè)兒童設(shè)施，得到不少人響應(yīng)。
業(yè)主鄭先生說，業(yè)主們想通過募捐的方式自籌款。“物業(yè)表示贊同。”
一個(gè)多月時(shí)間，業(yè)主們募集到3萬多元。
籌建征得半數(shù)業(yè)主同意
業(yè)主侯先生介紹，募捐過程中，物業(yè)提出希望走正規(guī)流程，由業(yè)主出具一份報(bào)告，通過居委會(huì)交給來廣營鄉(xiāng)政府相關(guān)科室審批，“材料遞交上去后，鄉(xiāng)政府答復(fù)此事項(xiàng)不在他們的審批范圍內(nèi)。”
對于業(yè)主籌款建兒童設(shè)施一事，朝陽區(qū)來廣營地區(qū)工委組宣科曾向新京報(bào)記者表示，已要求社區(qū)居委會(huì)協(xié)調(diào)物業(yè)、業(yè)主集中磋商。
侯先生說，審批無果后，物業(yè)又向朝陽區(qū)小區(qū)辦咨詢，被告知須征集業(yè)主同意。“當(dāng)時(shí)物業(yè)說，需要征集一半業(yè)主的同意。”侯先生說，去年12月，小區(qū)十幾名業(yè)主自發(fā)當(dāng)起志愿者，開始逐戶走訪征集簽名。
志愿者坦言，在征集簽名時(shí)，未明示兒童設(shè)施要建在何處。其間，有幾名業(yè)主因擔(dān)心擾民等原因，提出反對。
根據(jù)業(yè)主提供的征集表，截至今年4月，共征得720余戶業(yè)主簽名同意。
參與此事的多名業(yè)主說，業(yè)主將征集到的簽名交給物業(yè)后，物業(yè)又表示，須征得三分之二以上業(yè)主同意后，再向上級(jí)部門上報(bào)，決定是否可以安裝。
“小區(qū)有40%以上的出租率，還有很高的空置率，要征集到三分之二簽名幾乎不可能。”業(yè)主對此表示不滿。
物業(yè)稱建滑梯程序違規(guī)
“業(yè)主強(qiáng)行占用了羽毛球場，裝上了滑梯。”小區(qū)物業(yè)經(jīng)理?xiàng)钕壬硎荆瑯I(yè)主自籌款建兒童設(shè)施，物業(yè)并不反對，“但得符合程序。”楊先生說，他通過查詢相關(guān)法規(guī)，明確表示過須征得建筑面積及業(yè)主人數(shù)雙三分之二以上同意。但目前業(yè)主建起的滑梯，并沒有走正規(guī)手續(xù)，是違法建筑，他們將向上級(jí)主管部門反映。“至于滑梯怎么處理，我們還沒有接到上級(jí)部門回復(fù)。”
■ 觀點(diǎn)
需履行必要的審批程序
北京市幸福指針業(yè)主大會(huì)輔導(dǎo)中心理事長蔡若焱表示，兒童活動(dòng)設(shè)施一般而言屬于公共設(shè)施，不屬于物業(yè)管理范疇，公共設(shè)施的建設(shè)和規(guī)劃一般由行政部門負(fù)責(zé)。如果是自建社區(qū)內(nèi)的公用設(shè)施，屬于社區(qū)事務(wù)，由居民會(huì)議決定更為妥當(dāng)。
蔡若焱說，在某種特定情形下，如果業(yè)主要在共有土地上新建共有設(shè)施（小區(qū)內(nèi)空地并非一定為業(yè)主共有），根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，需要有人數(shù)、面積雙三分之二以上業(yè)主同意，并且一定要征得有利害關(guān)系業(yè)主的同意。此外，還需要履行必要的審批程序。
蔡若焱認(rèn)為，這件事情比較妥當(dāng)?shù)淖龇ㄊ峭ㄟ^居民會(huì)議形成決議，并由居委會(huì)向行政主管部門提出建議或申請，由行政主管部門統(tǒng)籌安排。目前業(yè)主的行為屬于私自搭建，而且建成后的法律風(fēng)險(xiǎn)也需要業(yè)主自行承擔(dān)。
過半業(yè)主同意即可建設(shè)施
律師秦兵表示，在社區(qū)內(nèi)部建設(shè)施，不屬于重大事項(xiàng)，如果業(yè)主能雙過半通過即可，不需征得物業(yè)公司和小區(qū)辦的同意。“這個(gè)案例中，又是種有益性添附物，甚至無需雙過半，簡單的過半數(shù)就行。”
不過，秦兵也坦言，如果業(yè)主在具體的操作過程中不注重細(xì)節(jié)，可能會(huì)出現(xiàn)一些問題，例如占用了原有的羽毛球場。當(dāng)然如果沒有業(yè)主提出反對，可以視為合理占有。此外，在征集簽名時(shí)如果沒有明示建在什么地方，也是存在瑕疵的。
秦兵認(rèn)為，針對此類事件，最好的實(shí)施方式是成立業(yè)委會(huì)，由業(yè)委會(huì)聘請律師來操作。
■ 法條鏈接
《物權(quán)法》第七十六條規(guī)定，下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：
（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
（二）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；
（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；
（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；
（五）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；
（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；
（七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。
決定前款第五項(xiàng)和第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
■ 鏈接
一小區(qū)業(yè)主自建滑梯物業(yè)幫維護(hù)
2009年夏天，因?yàn)樾^(qū)內(nèi)沒有兒童戶外游樂設(shè)施，多方申請未果后，回龍觀風(fēng)雅園一區(qū)的業(yè)主們自主發(fā)起募捐活動(dòng)，最終在小區(qū)內(nèi)建成了一座多滑道的彩色新滑梯和一個(gè)木馬搖搖樂。
去年年底，活動(dòng)發(fā)起人、一區(qū)業(yè)主吳女士介紹，當(dāng)時(shí)發(fā)起募捐的業(yè)主不知道去哪里找業(yè)委會(huì)，便直接找居委會(huì)溝通。從申請、募捐到選址等，整個(gè)過程沒有通過業(yè)委會(huì)會(huì)議，都是居民自發(fā)的，游樂設(shè)施的選址是參與募捐的居民和物業(yè)、居委會(huì)一起敲定的。發(fā)起募捐活動(dòng)后，小區(qū)居民、居委會(huì)和物業(yè)都積極支持，兩周內(nèi)共籌得捐款6250元。
時(shí)任風(fēng)雅園社區(qū)居委會(huì)主任的李遵義介紹，當(dāng)初對小區(qū)居民的自發(fā)捐款，他很支持，后來的選址居委會(huì)也有參與，居委會(huì)還贊助了一個(gè)安全公告欄和一張戶外長椅。
小區(qū)物業(yè)工作人員李女士表示，因?yàn)槲飿I(yè)這邊有專門的維修人員，平時(shí)會(huì)幫著業(yè)主簡單地維護(hù)游樂設(shè)施。 |
